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回购商品房作保障房宜从长计议

发布时间:2021-01-21 15:37:08 阅读: 来源:酒杯厂家

回购商品房作保障房宜从长计议

5月7日,中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》。研究人员称,迫于财政收入下降的压力,地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。可能实施的支持政策主要有两个,一是降低二套房贷的首付比例和利率,二是政府回购商品房作为保障性住房。这两大措施都可以起到消化房地产市场库存的作用。  根据国家统计局的数据,今年一季度末商品房待售面积为6.5亿平方米,相当于2014年商品房销售面积的54%。开发商的库存压力可想而知。而且,因为目前销售面积是负增长,待售面积还可能进一步增加。库存压力抑制了开发商的投资意愿,使房地产开发投资的增长率下滑到了个位数。这进而又使他们减少土地购置,对地方政府的土地出让收入造成影响。因此,诚如社科院的报告所言,地方政府非常有可能继续出台支持房地产市场的政策。上述两大政策,前者的目的是刺激购房需求,增加销售面积;后者的作用则是直接帮助开发商消化库存。

前者已经成为常规性的政策,后者在实施中则还存在一些问题,需要地方政府从长远出发,完善相关制度。  首先,需要考虑房地产市场长期的供求关系。回购商品房作保障性住房,是以房地产市场供过于求的判断为基础的。目前来看,这个判断是成立的,一些城市的商品住宅销售情况不好,特别是三四线城市。但长期来看,我国的住宅市场应该还是供不应求,整体上还需扩大供给。目前,城镇居民人均住房建筑面积略多于30平方米,还有提高的必要。最近10多年,房地产市场行情火爆,但供给增长其实是落后于需求增长的。  城镇人口10年增加了2亿多,如果新增的城镇人口要享有平均居住面积,10年间需增加城镇住宅面积60多万亿平方米。实际上,从2003年到2012年这10年,城镇新建住宅面积共75万亿平方米,其中商品住宅竣工面积为约60万亿平方米,扣除掉废弃的住宅面积,净增的住宅面积其实难以完全满足新增城镇人口的住房需求。前几年,住宅建设滞后于需求,这是住宅价格长期快速上涨的主要原因。近些年,住宅建设开始还清欠账,但考虑到新型城镇化还会使城镇人口继续增长,现在做出住宅市场已经供过于求的判断,似乎为时尚早。  其次,需要考虑市场发展和制度建设的问题。保障性建设的重要理论基础是“双轨制”住房体系——市场的归市场,保障的归保障。如果回购商品房作保障房,那就有政府为开发商“兜底”的嫌疑,不利于市场的自我调节和长期发展。另外,回购商品房作保障房还会遇到一些具体问题。例如,商品房的容积率一般小于保障房、建筑面积一般大于保障房,回购商品房作保障房会使保障房的标准提升,那就有可能增加不符合被保障资格的人占有保障房的可能性。总之,回购商品房作保障房,需要有相应的理论和制度作为前提。

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