困难重重艰难上路

困难重重艰难上路

“以房养老”： 一本难念的经　　是制度障碍还是观念抑制？中国式 “以房养老”为何步履维艰？　　“很多老人都想要买这样的产品，我们保险 ( )公司的咨询电话都被打爆了。”“以房养老”的最早倡议人、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)如是说。　　9月13日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》称，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险 ”，按计划会于2014年一季度试行推广。　　“住房反向抵押养老”就是引起广泛热议的“以房养老”，又称“倒按揭”，简而言之，就是老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；当老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。　　10年前就有志于将起源于欧美的“以房养老”传入中国的孟晓苏，如今终于看到了希望。但是他也表示，这次是否会顺利推行还有很大的不确定性。　　几多探索　　民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，今年年底前，民政部将制定关于公办养老机构改制试点的通知，会选择一些省市进行试点，与此同时，民政部还将和国土部等部门研究制定相关政策。　　赞成方对此评价颇高。有业内人士表示，此举能够拓宽“养老金”的筹集渠道，完善我国的养老保障制度。　　其实，“以房养老”对于大众来说并不陌生。自2007年开始，上海(楼盘) 、南京(楼盘) 等地都尝试过“倒按揭”，效果均不理想。　　2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。据媒体报道，上海从2007年推行至今，仅成功6例。　　2011年，《北京(楼盘) 市“十二五”时期老龄事业发展规划》明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务，但是此项业务并未大规模发展。　　南京3年前第一位提出“以房养老”申请的老人张启韵，最终没能实现“以房养老”，虽90岁高龄却不得不住进街道社区老年照料中心。　　个别金融机构也曾经大胆尝试过。中信银行曾于2011在深圳(楼盘) 推出以房养老试点，却规定申请贷款人名下至少要有两套住房，贷款的最长期限只有10年，结果无一例申请。　　对此，孟晓苏认为，不能以简单的失败或者成功来定义这些尝试：“原因是这么久以来中国没有一个真正的住房反向抵押养老保险，比如中信所谓的‘以房养老’，老人没钱就把房子收走，不能陪伴老人终身，所以以前出现的都是爱好，是模拟，不存在所谓的成功或者失败。”　　障碍重重　　“推行起来首先遇到的障碍就是老年人的观念问题，他们的观念很难改变，更想把房子留给子女，也怕子女不同意。”在养老地产开发方面经验丰富的泰福盛世健康咨询有限公司客户经理尤煜斐告诉《东地产》，传统观念是“以房养老”在国内推行过程中必经的障碍。　　孟晓苏认为这并不是难点，他表示，“以房养老”主要针对的是无子女老人和失独老人，所以不存在子女不同意的问题。“这个政策本来就没有说要针对全部的老年人，只是给部分群体如无子女老人和失独老人选择的权利，这部分群体也更容易接受这种方式。”　　此外，房屋产权问题也让很多金融机构却步。“老人去世后，房子的产权只剩下很短的时间怎么办？保险公司太吃亏了。”一位保险行业工作人员说出了他的担忧。　　对此，孟晓苏表示，我国《物权法》规定住宅建设用地的产权到期后可自动续期。“其实这是不了解国家的法律 ，不存在产权问题的担忧。”　　上海社会科学院部门经济研究所所长杨建文则直言。70年以后的事情，70年以后再说。　　不过，制度和各项配套的完善已成为业内的共识。“金融、税收方面鼓励金融机构进行尝试，如减免入保老人的房屋交易税，学习国外经验，完善具体的制度细节，对老人来说这才是一件好事情。”　　易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，应该让更多的民间力量参与进来：“金融机构是要赢利的，我觉得这不是金融机构该干的事情。政府更多地应该是去扶持养老事业的发展，而不是养老者的房子，这条路还只是一条探索的道路。”　　影响甚微　　有观点认为，“以房养老”顺利推行后会盘活现有的房屋资源，增加房屋的供应量，甚至有可能助推房价上涨。　　不过，《东地产》采访了多位业内人士，他们均对此持保留意见，认为此举对房地产市场的影响微乎其微。　　孟晓苏直言“以房养老”与房地产市场没什么关系：“投保的毕竟是少数，这依然是小众产品，只适用于无子女老人和失独老人，他们占据老人的比例大概是10%。这10%中也不是所有人都会选择这种方式的，他们也不会因为要以房养老去抢购房产。”　　“这个产品更多是为中低收入者服务的，为那些有房但是缺乏足够的资金去养老的老年人服务的，所以占据的市场比例很小，对房地产市场不会造成什么影响。”孟晓苏补充道。　　杨建文认为，一旦顺利推行，“以房养老”将带来房地产市场结构的改变，适度增加房屋的供应量，但这种变化要到很多年以后才会体现出来，对楼市短期内的供应很难形成直接的影响。　　李战军则表示，“以房养老”会是一条很漫长的探索道路，涉及到一系列问题，不会很快就能对房地产市场产生影响。　　“不存在盘活什么房产资源，老年人不是购买房产的主力军。目前的评价太过了，实际上在没有推行之前，一些城市都有试探过，但是都没成功。”

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