楼市打喷嚏不能急着乱吃药

江苏无锡买房送户籍，广西南宁松绑限购，安徽铜陵将对购房者进行财税补贴、并降低二套房首付成数……在民众对房地产“泡沫”破裂的担忧与日俱增之际，多地陆续出台政策为楼市“松绑”。

有市场人士认为，目前楼市“降价潮”并未蔓延，各地房价也并未出现实质性下降，楼市即将“崩盘”的说法站不住脚。在此背景下，各地政府更不应仓促出手，直接干预房地产市场。

多地出台楼市“松绑”政策

4月以来，无锡、南宁、铜陵、杭州萧山区等地纷纷出台政策，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种方式，为楼市调控政策“松绑”。而天津滨海新区、福州、郑州等地的媒体亦传闻，当地将拟分类、分地区对购房政策进行调整。

安徽省铜陵市日前出台的“从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、首套房公积金贷款首付比例低至两成、二套房部分首付降至四成”等政策，由于力度较大引发公众关注。

然而地方政府直接出手干预楼市的做法是否符合市场经济规律？

网友“西子风”质疑，“地方政府拿纳税人的钱去补贴买房者合适吗？”

“无论地方政府是否承认，在经济活力下降，财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度。”中国房地产学会副会长陈国强说。

深圳一家上市房企高管表示，“从现在一些地方出台的政策来看，疑似曲线救市。以往地方救市的特点，都是先等不起眼的城市冒出来，若未被叫停，其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。如2012年，最先救市的芜湖、佛山、珠海等，均是出乎市场意料的三线城市。”

降价预期困扰地方政府

记者调查了解到，部分开发商由于急于回笼资金，已经采取了主动降价策略。然而，如果当地楼盘出现普遍降价现象，可能不是地方政府愿意看到的。4月23日，杭州市发改委宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。

实际上，在一二线城市，政府对开发商主动或被动的降价行为已经给予了适度的“宽容”。一位福建开发商高管告诉记者：“一二线城市的刚性需求及改善型需求较为稳定，从长期来看，房价仍存在上涨的空间，开发商平价跑量有利于活跃市场成交。但在三四线城市，由于刚需支持不足，教育、就业、医疗、交通等配套跟不上，因此房价下跌压力较大。”

业内人士认为，面对开发商们的“平价跑量”，或许会加剧地方政府对当地楼市下行的担忧。因此，在符合国家限购、限贷政策的基础上，一些地方开始出台较为“灵活”的手段对楼市进行“松绑”，以合理引导当地住房消费和房地产开发。

专家：盲目“救市”放大风险

实际上，对于地方政府来说，出手调控也是无奈之举。众所周知，许多地方政府长期依赖土地财政。有的地方甚至财政收入的一半以上都来自土地出让金，加之政府在房地产交易环节中获得的税费收入，也是一笔不小的数目。

财政部最新数据显示，一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%。而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。足见地方政府对土地财政的依赖程度。

克而瑞研究中心副总经理林波称：“如果房价下跌预期形成，其可能传导到土地市场，土地价格的下滑肯定影响地方政府的财政收入。”

然而，专家指出，如果地方政府由于担忧当地楼市“崩盘”而直接出手干预，市场或将面临风险再次放大的危机。上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰教授提醒，如果地方政府救市不成，楼市继续下行，土地市场也会遇冷，土地抵押所形成的大多数债务，都将依赖地方政府或地方政府融资平台的卖地收入来还债，这些坏账将直接体现在银行的贷款资产风险上。（新华网，记者 郑钧天 魏宗凯 王原）

楼市降价风暴刮至一线城市 避风港地位沦陷

近日，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。

“今年全国楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。

“此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称，在银根持续紧缩，开发商资金压力加大，且购房者看空情绪蔓延时，今年一线城市同样不乐观，尤其是郊区和供应量较大的片区，楼盘降价走量的案例会越来越多。

一线城市失守

位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。该楼盘一位内部人士向记者透露，实际上，从3月份开始，该项目就开始降价促销，但怕业主闹事，一直处于高度保密状态。

“目前公司在深圳销售的只有这一个项目，降价是为了尽快回笼资金，再去投资别的项目。”富通V都会一位营销人员说。

3月底，曾有媒体报道深圳两个小房企开发的楼盘水木丹华、鸿威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期间，深圳万科广场的中介销售人员开始举着9折的销售牌子在路边揽客。

实际上，北上广深四个一线城市里，出现新盘降价的不止深圳一地。

“五一”期间，万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都推出了不少特惠单位，多者达数十套。其中，万科位于白云新城的高端项目万科峯境，在“五一”期间推出了20套特惠单位，均价3.5万元/平方米。而去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右，相比之下这些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米。

据了解，广州万科的促销活动对外宣称在5月4日结束，不过现场销售人员却跟记者表示，若在近几日购房，仍然可以按促销活动价购买。

业内人士认为，作为房企龙头的万科在广州、深圳推出特价房，实则已成市场降价的潜台词。

而一度被认为是“房价避风港”的北京、上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。

有媒体报道称，“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。

据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

而在4月底，上海浦东金大元御珑公馆以7.2折“甩卖”。在徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。

“去年大房企销售好，没有资金压力，今年刚开始还只是以特价房的形式变相促销，并严禁销售员对外宣称是降价。”深圳坂田某在售楼盘销售经理告诉记者，明降怕的就是打乱市场预期，而且大房企一旦明目张胆降价，对市场后续负面影响更大，购房者看空情绪也将加重。

房企降价快跑

深圳坪山区域的某项目营销总监告诉记者，深圳区域分化比较明显，如坪山新区，区域内的容量不足，本地客户投资意愿不强，但楼盘供应量较多，目前已经明显供过于求，“不降价都不行”。

记者踩盘发现，在富通V都会的旁边，还有将于5月份开盘的上百万平方米大盘领航城以及万象新天，片区供应量较大，项目销售已经承压。

“可能是我们要开盘了，他们怕到时候卖不出去，先降价跑量吧。”领航城销售人员对记者说，现在观望情绪确实比较浓，楼盘之间抢客打恶战，首先要靠价格吸引购房者，“你可以等我们开盘再决定，我们楼盘价格绝对不会比他们贵。”

“一线城市降价很正常，供应量增多，购房者预期变了，自然要降。”深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，降价楼盘目的都是走量，每个在售的项目都有销售任务和资金回笼压力，房企必须随行就市。

对于北京的楼盘而言，除了面对同区域中同类楼盘的竞争压力，还将面对自住房的放量压力。亚豪机构副总经理任启鑫表示，5月开始，自住型商品房将要迎来集中供应，届时市场中低端客户群将形成实际分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。

而随着银根的收紧，资金压力也促使着开发商必须尽快降价回笼资金。尽管目前一线城市的项目仍能较容易从银行拿到开发贷，也被信托和基金看好，但一家基金公司投资经理告诉记者，他们也收紧了杠杆。“以前可能开发商投入三成自有资金，我们投七成，但现在风险大了，我们要求1比1，即使降价30%，也是先亏开发商的钱。”

湖南一位开发商老板告诉记者，日前收到一个北京某郊区楼盘老板的求助信息，由于银行贷款额度已经申请完，无法再多贷，信托、基金的钱筹集周期太长，需要尽快借6000万元民间资金周转才能进行精装修。“如果不降价卖，钱怎么还？”

任启鑫预计，开发商加速推盘形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，北京等一线城市市场供过于求的形势仍将无力扭转，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。（中国新闻网）

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